Ett lågt förhållande indikerar att fastigheten används till fullo.
Varje struktur upptar en viss del eller procent av markpaketet som den ligger på. Denna procentandel eller förhållandet mellan byggnadens storlek och marken kallas ”förhållande mellan mark och byggnad”. När det är högt används inte fastigheten till sin fulla potential. När det är lågt har fastigheten redan full kapacitet.
Uträkningen
Dela kvadratfot av markpaketet med kvadratfot av byggnaden för att komma fram till förhållandet land till byggnad. Här är ett exempel:
188 000 kvadratmeter mark dividerat med 43 500 kvadratmeter är lika med 4,32.
Detta är ett förhållande mellan land och byggnad på 4,32: 1, och det är faktiskt i den högre kanten. Genomsnittet ligger mellan 2,5: 1 till 3,5: 1.
Är det viktigt för bostadsfastigheter?
Markförhållandet rapporteras inte i alla utvärderingar. Faktum är att det sällan ses i bostadsbedömningar. Det finns dock många kommunala koder och fastighetsbegränsningar som kan begränsa förhållandet. Det kan finnas en önskan att hålla storleken på bostäderna till en viss procentsats av tillgängligt tomtutrymme.
Mark / byggförhållande i kommersiella applikationer
Användningen av förhållandet mark till byggnad är mycket vanligare i kommersiella och industriella applikationer. Det finns vanligtvis stränga krav i byggnadskoder för mängden parkering som vissa storlekstrukturer måste upprätthålla, såväl som bakslag och grönområden.
En anläggning med ett förhållande mellan 11 och 1 mark / byggnad kan utnyttja marken underutnyttjat och detta skulle leda till ett visst mervärde för ytterligare utrymme. En annan fastighet med förhållandet 2,5 till 1 kan ha maximal kapacitet eller bryta mot gällande koder på grund av farfarsklausuler.
Det största antalet överväganden med kommunala och andra regler sker när du arbetar med kommersiella, industriella och institutionella fastigheter. Det kan finnas EPA-problem med industriella egenskaper, och det kan finnas farliga material att tänka på.
Detaljhandelscentret eller köpcentret
Du hittar inte ett köpcentrum eller stripcenter mitt i tusentals tunnland jordbruksmark. Befolkningsdemografi är det första som beaktas när det gäller lokalisering av kommersiella byggnader.
Det måste finnas tillräckligt med konsumenter för att stödja butiker och företag, annars kommer det snart att byggas en skalbyggnad tom. Trafikmönster är också viktiga. I förortssituationer är det mycket viktigt att ha enkel tillgång till bilar och massor av bekväm parkering. Ibland räcker det att tillhandahålla underjordisk parkering och förlita sig också på gångtrafik i en stadsmiljö.
Förhållandena mellan hyresgästen för hyresgäster och centrumets övergripande tema är också viktiga. Det finns ofta en ”ankarehyresgäst”, den största återförsäljaren som kommer att dra mest trafik. Då kommer det att finnas andra som erbjuder relaterade men inte nödvändigtvis konkurrenskraftiga produkter och tjänster. Ett stort köpcentrum kan ha 20 klädbutiker, men de tror var och en att de har sina nischkunder och kommer att klara sig bra. Ankarhyresgästen kan i det här fallet vara Macy.
Kontorsbyggnader
Dessa varierar beroende på vilken typ av kontor de kommer att hysa. En byggnad som tillgodoser revisorer, advokater och konsulter skulle ha vissa krav på utrymme, och det kan finnas ett eller flera delade konferensrum för större möten. De kan till och med dela en receptionist för att dirigera samtal och besökare.
Ett läkarkontor eller ett tandvårdskomplex skulle ha mycket olika utrymmeskrav, särskilt när det gäller elkraft och andra speciella problem relaterade till utrustningen som används. Medicinska kontorsbyggnader kan behöva fler hissar eller enklare åtkomstsituationer för äldre eller sjuka.
Lager och specialoperationer
Lager kräver mycket utrymme, och de kräver också stora lastbryggor i vissa fall. De behöver i allmänhet inte mycket mer i vägen för parkeringsplatser. Lager har vanligtvis ett eller två områden inrättade för kontor, men de har inte mycket i vägen för bekvämligheter – bara utrymme, verktyg och telefonservice.
Specialaffärer inkluderar bilverkstäder, oljebyteföretag och bil- och husbilsförsäljare. De har alla olika behov när det gäller plats och parkering. Bilreparationer och oljebyteföretag har särskilda behov för bortskaffande av spillolja och andra kemikalier.
Var och en av dessa byggnader och affärstyper kommer att ha en viss oro för förhållandet mellan mark och byggnad.
Värdet av överflödig mark
Arten av överflödig mark och dess zonbestämning avgör om det är ett slöseri med kapital att betala för det. Kan det effektivt skivas av och säljas? Det kan om den totala marken består av två eller flera oberoende skiften, om strukturen inte bryter mot en av dem och om den oanvända marken har sin egen tillgång. Detsamma gäller om den kan delas upp.
Annars har du förmodligen inget annat val än att ägna överflödig mark till framtida expansion … även om det bara är en parkeringsplats eller förvaring.
