En av de viktigaste sakerna att tänka på när du vill köpa en fastighet är dess korrekta marknadsvärde.
Processen att uppskatta eller beräkna det faktiska fastighetsmarknadsvärdet, som kallas att utföra en värdering, kan antingen göras genom att anlita en professionell eller förstå hur man utför det och göra det själv.
Oavsett om du köper fastigheten för personligt bruk eller investeringssyften måste du förstå hur du får fastighetens korrekta värde.
Detta kan dock vara svårt att uppskatta eftersom det inte är en kortsiktig handel och inga två fastigheter har identiska egenskaper.
Till skillnad från aktiehandel är det till synes omöjligt att ha ett allmänt fastighetsbyte . Även om du får två fastigheter med identiska egenskaper kommer de med största sannolikhet att ligga på olika platser. Som ett resultat måste du bestämma värdet på fastigheter på individuell basis.
Att ta dig tid att uppskatta värdet på en fastighet korrekt är avgörande eftersom det inte är en kort- terminshandel. I den här artikeln kommer vi att vägleda dig om de olika sätten att beräkna värdet på en fastighet korrekt och exakt som en professionell.
Efterfrågan
Vill kunderna ha eller behöver denna vara (vara eller tjänst), och har de den ekonomiska förmågan att tillfredsställa detta behov eller behov?
Utbud
Detta är hur mycket av en vara (vara eller tjänst) som är tillgänglig vid varje given tid. I det här fallet är landet ändligt, vilket betyder att all mark redan finns. I själva verket, som ett resultat av olika faktorer, är marken begränsad.
Överförbarhet/köpkraft
Kan varan (varan eller tjänsten) säljas, eller kan äganderätten till varan överlåtas?
Verktyg
Detta är måttet på den tillfredsställelse en kund kan få av en vara.
Observera att miljöförhållanden, statliga bestämmelser och socioekonomiska trender påverkar dessa värdeelement. Du måste ta hänsyn till dem avsevärt när du bestämmer marknadsvärdet på en fastighet.
Idén om marknadsvärde, kostnad och marknadspris
Det här är termer som du inte bör använda omväxlande. I det här scenariot är objektet att överväga en fastighet.
Kostnad är det belopp som spenderas för att bygga fastigheten. Materialet som används för att bygga fastigheten och det arbete som krävs är väsentliga kostnader.
Marknadspriset är den summa pengar som fastigheten kan köpas eller säljas för på marknaden. Det är också känt som det aktuella priset på fastigheten.
Medan marknadsvärdet å andra sidan är hur mycket en fastighet är värd på den öppna marknaden enligt olika marknadsaktörer. Värdet är ibland högre än marknadspriset eller lägre, beroende på en given faktor.
Om det till exempel kostade 100kr att bygga en fastighet och den såldes för 700kr, är kostnaden 300kr , och marknadspriset är 700kr.
Faktorer som påverkar fastighetens värde
Hot om utestängning och upptäckt av brister i fastighetens strukturella integritet är några faktorer som minskar värdet på en fastighet.
Å andra sidan, renovering av kök och badrum, efterfrågade ytbehandlingar, välskött landskap, ökad ytor, smart teknik och estetik är några sätt att öka fastighetens värde.
Andra faktorer inkluderar:
- Fastighetsstorlek
- Fastighetsförbättringar
- Fastighetens skick
- Fastighetens ålder
- Fastighetens läge
- Marknadsvillkor
Hur man exakt beräknar marknaden Värdet på en fastighet
Även känd som att utföra en värdering av fastigheten, innebär denna process att man bildar en uppfattning om fastighetsvärdet (fastställer marknadsvärdet) genom metodologisk insamling av data.
Som tidigare nämnts måste du göra fastighetsvärdering på individuell basis. Värdet skiljer sig från en fastighet till en annan, och ens anledning till att köpa fastigheten skiljer sig också.
Till exempel kommer en köpare som söker en fastighetsinvestering att värdera fastigheten annorlunda än en köpare som behöver en fastighetsinvestering. bostad att bo.
I stället för detta använder värderingsmän tre olika tillvägagångssätt för att fastställa marknadsvärdet på en fastighet. För att få en mycket korrekt värdering måste du samla in data och dessa tillvägagångssätt måste tillämpas individuellt vid behov och ibland tillsammans.
Dessa tillvägagångssätt inkluderar följande.
Kostnadsmetoden
Detta tillvägagångssätt, även känt som summeringsmetoden, kommer när de fastigheter som värderas får inte generera intäkter. De inkluderar statliga byggnader och skolor. Den bygger på teorin att människor inte kommer att köpa en fastighet om de kommer att betala mer än kostnaden för att bygga en identisk fastighet.
En värderingsman uppskattar fastighetens korrekta värde genom att använda detta tillvägagångssätt genom att hitta summan av värdet av olika fastighetskomponenter. Dessa komponenter är:
Ersättnings-/produktionskostnad
Detta är den beräknade kostnaden för att bygga fastigheten. Ersättningskostnader använder dock kostnaden för uppdaterade byggmaterial, medan reproduktionskostnaderna använder de exakta materialen som en jämförbar struktur.
Värdeminskning
Detta är förlusten av värdet på en byggnad. Denna förlust kan vara fysisk (slitage), funktionell (förändring i kundernas smak) eller ekonomisk (lågkonjunktur, bullrig flygplats).
Marknadsvärde
Detta är priset på marken på som fastigheten kommer att byggas.
Efter att ha fått de uppskattade kostnaderna för alla dessa komponenter kommer värderingsmannen att summera dem för att få fastighetsvärdet .
Fastighetsvärdet kommer att vara reproduktions-/återanskaffningskostnaderna minus avskrivningskostnaderna plus markens marknadsvärde.
Dvs: Fastighetsvärde = Reproduktion /Ersättningskostnader – Avskrivningar + Markvärde
Försäljningsjämförelsemetoden
Det är en metod som är lika känd som marknadsdata närma sig. Det här tillvägagångssättet kommer när man försöker fastställa värdet av enstaka fastigheter som köpts för att äga ett hem.
Köpare av dessa fastigheter jämför vanligtvis priserna på hus som ser liknande ut i förväg för att undvika att betala mer än det vanliga priset av huset.
I denna metod för värdeuppskattning kommer värderingsmän att jämföra nyligen sålda fastigheter med identiska egenskaper. De kallas jämförbara objeckt; de identiska egenskaperna inkluderar läge, fastighetsstorlek, egenskaper och skick.
En viktig faktor att tänka på när man jämför identiska fastigheter är datumet för försäljningen. Det kan dock ha skett ekonomiska, politiska eller miljömässiga förändringar av fastighetens läge mellan tidpunkten för den senaste försäljningen och värderingstiden.
Metod för inkomstkapitalisering
Detta tillvägagångssätt är också känt som inkomstmetoden. Värdering av kommersiella fastigheter som köpcentra, lägenhetskomplex och hyresfastigheter, vars enda syfte är att generera intäkter eller investeringar, följ detta tillvägagångssätt.
Detta tillvägagångssätt är mer komplicerat än försäljningsjämförelsemetoden och kostnadsmetoden.
Det är det nuvarande värdet av de förväntade fördelarna som investerare kommer att göra av en fastighetsinvestering.
Typer av inkomstmetoder
Värdet som erhålls genom att dividera nettodriftsinkomsten (NOI) med lämplig kapitaliseringsränta (cap rate) kallas direkt kapitalisering.
Nettorörelseinkomst används för att fastställa den potentiella framgången för en investeringsfastighet och erhålls efter att ha fastställt hur mycket fastigheten kommer att generera efter att ha täckt all verksamhet och underhållskostnader och redovisning av outhyrda perioder.
För att beräkna driftsnettot måste du beräkna driftsintäkterna brutto, vilket är vakansen och kreditförlusterna subtraherade från den potentiella bruttointäkten, och dra sedan av driftskostnaderna.
Kapitaliseringsräntan, även känd som cap rate, är ett sätt att bestämma avkastningen som genereras på en kommersiell fastighet. Detta mått är baserat på rörelseresultatet.
Bruttoinkomstmultiplikatorer
Bruttoinkomstmultiplikator (GIM) är förhållandet mellan fastighetens nuvarande värde och bruttoårsinkomsten som intjänats och används för att värdera hyresfastigheter.
Det är relevant att notera att fastighetens nuvarande värde är fastighetens marknadspris, medan bruttoårsinkomsten antingen är den genomsnittliga årshyran för lägenheterna eller den årliga omsättningen av produkterna.
GIM erhålls genom att dividera försäljningspriset med hyresintäkterna. Du kan använda antingen bruttomånadsinkomst eller bruttoårsinkomst, beroende på hyresavtalet. Den använder försäljnings- och hyresdata från jämförbara för att fastställa en korrekt bruttoinkomstmultiplikator.
Dessutom är GIM enkel att använda, vilket gör det till ett enkelt sätt att jämföra fastigheter; men eftersom den inte tar hänsyn till driftskostnader kan den inte ge ett helt korrekt värde.
Slutsats
Bestämma korrekt värdering av en fastighet är avgörande av olika skäl, särskilt för potentiella investeringsframgångar. Och även om skickliga värderingsmän för det mesta gör detta, kan alla som är inblandade i en fastighetstransaktion dra nytta av att förstå metoderna och måtten för fastighetsvärdering, vilket vi har diskuterat livligt i den här artikeln.
